이재명시대 재건축 속도는? [재초환]은?
이재명 정부가 주택공급 확대를 위한 핵심 전략 중 하나로 재건축 활성화에 나서고 있다. 특히 최근 발표된 '신속 인허가 제도' 도입은 정체된 재건축 사업에 숨통을 틔워줄 정책으로 기대를 모으고 있다. 이 제도는 기존에 수년씩 걸리던 각종 행정절차를 일괄 간소화함으로써 사업 기간을 대폭 단축하고, 결과적으로 분양가를 안정시켜 무주택 실수요자에게 실질적인 혜택을 주겠다는 목표를 담고 있다.
이재명 대통령은 후보 시절부터 "주택은 투기의 대상이 아닌 기본적인 삶의 터전"이라는 철학을 강조해 왔다. 당선 이후에도 공공주택 확대, 민간의 참여 유도, 제도개선 등을 골자로 한 종합적인 주거안정 대책을 발표하며 주택공급 확대에 강한 의지를 보였다. 그 연장선상에서 나온 것이 바로 ‘재건축 신속 인허가 제도’다.
기존의 재건축 사업은 안전진단부터 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행 인가, 관리처분 인가 등 수많은 절차를 거쳐야 했고, 이 과정에서 지방자치단체와 중앙정부 간의 협의, 주민 간 이견, 행정지연 등이 복합적으로 얽혀 수년에서 길게는 10년 넘게 걸리기도 했다. 사업이 길어질수록 조합원과 시행사는 금융비용과 시장 변동성의 리스크에 노출되고, 이는 결국 일반분양 가격 상승으로 이어져 소비자의 부담도 커지는 구조였다.
정부는 이번 신속 인허가 제도를 통해 이러한 병목을 해소하고, 일정 요건을 충족한 사업지에 대해서는 ‘패스트트랙’ 방식으로 인허가를 진행할 계획이다. 이를 통해 재건축 사업의 평균 소요 기간을 현재보다 최소 30~40% 이상 단축할 수 있을 것으로 보고 있다. 실제로 서울 강남권을 비롯한 인기 재건축 지역에서는 이 제도 도입에 대해 긍정적인 반응이 나오고 있으며, 일각에서는 "정말 사업이 빨라질 수 있다면 오랜만에 재건축 시장이 활력을 되찾을 수 있다"는 기대도 나온다.
하지만 이러한 분위기 속에서도 재건축 시장의 근본적인 걸림돌로 지적되어 온 ‘재건축초과이익환수제(이하 재초환)’에 대한 논의는 여전히 본격화되지 않고 있다. 재초환은 재건축 사업을 통해 발생하는 개발이익 중 일정 부분을 국가가 환수하는 제도로, 2006년 처음 도입되었으나 2010년 이후 한동안 유예되다가 2018년부터 다시 시행되었다. 현행 법에 따르면 조합원 1인당 평균 이익이 3,000만 원을 초과하면 초과 금액의 최대 50%까지 환수 대상이 된다. 실질적으로 강남권 대단지의 경우 조합원당 수억 원의 부담이 발생할 수 있어, 재건축 사업성을 심각하게 훼손하는 요소로 꼽혀 왔다.
이에 따라 시장에서는 "신속 인허가도 중요하지만, 재초환 문제가 해결되지 않으면 재건축 활성화는 한계가 있다"는 지적이 제기된다. 특히 조합 설립 초기 단계에 있는 사업지의 경우 재초환 부담이 불확실성으로 작용하면서 사업추진 동력이 떨어지는 경우도 적지 않다. 조합원들 사이에서도 "결국 수익을 대부분 환수당한다면 왜 힘들게 재건축을 추진하겠느냐"는 회의적인 반응이 적지 않다.
정부는 이에 대해 재초환보다 현재로서는 공사비 급등이 더 큰 문제라는 입장이다. 실제로 최근 몇 년 사이 건설 자재값과 인건비가 급등하면서 단위면적당 공사비는 30~40% 이상 상승했다. 여기에 부동산 PF 자금 경색, 금리 인상 등의 여파가 겹쳐 사업성 자체가 악화된 상황이다. 국토부 관계자는 "지금은 재초환이 아니라, 급격히 오른 공사비와 금융비용이 재건축 사업의 가장 큰 제약 요인"이라며 "신속 인허가를 통해 사업기간을 줄이고 행정비용과 금융비용을 줄이는 것이 시급한 과제"라고 설명했다.
그러나 시장에서는 이 같은 설명이 충분하지 않다는 분위기다. 공사비와 재초환이 모두 부담으로 작용하는 구조 속에서 어느 하나만 완화한다고 해서 전체 사업성이 담보되는 것이 아니라는 지적이다. 특히 대규모 재건축 단지일수록 조합원 수가 많아 개별 환수 부담이 수천만 원에서 수억 원에 이를 수 있으며, 이는 분담금 증가로 이어져 주민 갈등이나 사업 지연으로도 번질 수 있다.
더 나아가 일각에서는 재초환 제도의 근본적인 개편 필요성을 주장한다. 현재는 단순히 조합원당 이익만을 기준으로 환수율을 정하고 있으나, 사업 규모, 공공기여 수준, 사업지 특성 등을 반영한 유연한 제도로 전환해야 한다는 것이다. 또한 환수된 자금을 어떻게 활용할 것인지에 대한 투명한 운영과 피드백도 요구된다. 무조건적인 환수보다는, 이익의 일부를 공공임대주택 건립, 도시기반시설 확충 등에 활용해 지역 사회에 환원하는 방향이 설득력을 얻고 있다.
종합적으로 볼 때, 이재명 정부의 재건축 정책은 분명 과거 정부들과는 다른 방향성을 보이고 있다. 단순한 규제 완화가 아닌, 절차 개선과 구조적 병목 해소를 통해 실질적인 사업 속도를 높이려는 시도는 긍정적이다. 다만 이러한 노력이 시장에서 실효성을 갖기 위해서는 재초환을 포함한 사업성 관련 제도 전반에 대한 정비가 병행되어야 한다는 것이 전문가들의 중론이다.
결국 재건축 활성화는 단순히 하나의 제도 개선만으로는 이루어질 수 없다. 인허가 간소화, 비용 절감, 수익성 확보, 공공기여의 균형 등 여러 요소들이 유기적으로 작동해야 한다. 정부가 신속 인허가 제도를 시작으로 재건축 제도 전반에 대한 근본적인 개선 작업에 착수한다면, 그 효과는 단순한 주택공급 확대를 넘어 주거환경 개선, 도시 경쟁력 강화, 사회적 신뢰 회복으로 이어질 수 있을 것이다.
